Najem instytucjonalny – co to takiego i dla kogo ?

Najem instytucjonalny stanowi specjalną formę wynajmu nieruchomości, która została zaprojektowana przede wszystkim z myślą o przedsiębiorcach i podmiotach gospodarczych. Jest to rozwiązanie dedykowane tym, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem lokali mieszkalnych i komercyjnych.

W tym artykule przybliżymy koncepcję najmu instytucjonalnego, wskazując jego kluczowe różnice w porównaniu do tradycyjnych form najmu, takich jak najem okazjonalny czy standardowy najem długoterminowy. Omówimy, jakie są korzyści płynące z tego rodzaju najmu, jakie obowiązki nałożone są na wynajmujących oraz jakie prawa przysługują najemcom. Zrozumienie zasad funkcjonowania najmu instytucjonalnego jest kluczowe dla efektywnego zarządzania nieruchomościami i maksymalizacji ich rentowności w bezpiecznym, regulowanym środowisku.

Czym jest najem instytucjonalny ?

Najem instytucjonalny to specyficzna forma wynajmu lokali mieszkaniowych, uregulowana przez Ustawę o ochronie praw lokatorów oraz Ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, które weszły w życie w 2017 roku. Jest to umowa najmu zawierana przez podmioty gospodarcze, takie jak osoby fizyczne czy jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Najem instytucjonalny jest przeznaczony wyłącznie dla firm specjalizujących się w profesjonalnym wynajmowaniu nieruchomości. To rozwiązanie ma na celu zwiększenie oferty wynajmu mieszkań i poprawę standardów najmu, gwarantując jednocześnie ochronę praw najemców. Skierowany jest przede wszystkim do tych, którzy potrzebują elastyczności oraz profesjonalizmu ze strony wynajmującego, a umowa najmu takiego lokalu zazwyczaj obejmuje dodatkowe zabezpieczenia, takie jak możliwość łatwiejszego dochodzenia roszczeń czy standardy dotyczące jakości mieszkania.

Dla kogo przeznaczony jest ten rodzaj najmu ?

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu to opcja szczególnie korzystna dla przedsiębiorców, którzy na szeroką skalę zajmują się wynajmem nieruchomości. Jest to forma najmu dedykowana szczególnie dla:

• firm deweloperskich,
• spółek inwestycyjnych,
• zarządców nieruchomościami,
• podmiotów, które posiadają nieruchomości jako część swojego majątku firmowego.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu daje właścicielom lokali większą ochronę praw i szybsze środki prawne w przypadku konfliktów z najemcami, takich jak nieterminowe płatności czy niezgodne z umową użytkowanie lokalu. Umożliwia również zastosowanie uproszczonej procedury eksmisji, co jest kluczowym atutem w sytuacji, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Oprócz ochrony interesów wynajmującego, umowa najmu instytucjonalnego zapewnia również jasność i przewidywalność warunków najmu, co jest korzystne zarówno dla właściciela, jak i najemcy. Taki rodzaj najmu jest więc odpowiedzią na potrzeby rynkowe związane z profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami wynajmowanymi.

Umowa sporządzana przy najmie instytucjonalnym

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu, będąca kluczowym dokumentem dla przedsiębiorców zajmujących się profesjonalnym wynajmem nieruchomości, musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ważne jest, aby umowa ta była zawarta na czas oznaczony, choć ustawa nie precyzuje maksymalnej długości tego okresu, umożliwiając zawarcie umowy nawet na ponad 10 lat. Dokument powinien zawierać szereg istotnych informacji, takich jak:

• dane osobowe obu stron umowy,
• precyzyjnie określony czas trwania umowy,
• dokładny opis wynajmowanej nieruchomości,
• warunki finansowe najmu,
• regulacje dotyczące sposobu wykorzystania lokalu,
• oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości,
• wysokość wymaganej kaucji.

Dodatkowo, umowa najmu instytucjonalnego zawiera także akt notarialny z oświadczeniem najemcy o jego zobowiązaniu do dobrowolnej eksmisji po wygaśnięciu umowy oraz o braku prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Ta forma umowy jest projektowana tak, aby zapewnić właścicielowi lokalu większą pewność prawną oraz ułatwić szybką egzekucję w przypadku naruszenia warunków najmu przez najemcę.

Opłaty za użytkowanie nieruchomości i kaucja

Umowa najmu związana jest z konkretnymi opłatami, które niesie za sobą użytkowanie lokalu. Do głównych należności z tytułu najmu instytucjonalnego należy zaliczyć:

• Taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wartość tej opłaty jest zmienne i co roku może się różnić, jednak nie przekracza maksymalnej kwoty sześciokrotności miesięcznego czynszu.
• Kaucję zwrotną, która stanowi zabezpieczenie interesów właściciela lokalu w przypadku, gdy najemca dopuściłby się zniszczeń, zalegałby z czynszem, lub byłyby konieczne koszty związane z jego eksmisją. Kaucja ta jest obowiązkowo zwracana przez właściciela w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę, chyba że wystąpiły wspomniane wyżej okoliczności.

Te regulacje mają na celu ochronę praw obu stron umowy, zapewniając równocześnie, że każda strona jest świadoma finansowych konsekwencji ewentualnych problemów związanych z wynajmem. Takie podejście umożliwia lepsze planowanie i zarządzanie nieruchomościami wynajmowanymi w ramach najmu instytucjonalnego, gwarantując wszystkim stronom jasne i transparentne warunki współpracy.

Czym różni się od najmu okazjonalnego ?

Główna różnica między najmem instytucjonalnym a najmem okazjonalnym tkwi w kwalifikacjach podmiotów, które mogą te umowy zawierać. Najem instytucjonalny jest zarezerwowany wyłącznie dla przedsiębiorców i firm, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości, co czyni go bardziej elastycznym w kwestii okresu trwania umowy, która może być zawarta na dowolny czas.

Z kolei najem okazjonalny jest dostępny dla osób fizycznych i ogranicza czas trwania umowy do maksymalnie 10 lat, co wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, takimi jak konieczność zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego oraz wskazania przez najemcę alternatywnego adresu na wypadek eksmisji. Ta forma najmu ma na celu zwiększenie ochrony prawnej dla wynajmujących, oferując im prostszą ścieżkę do odzyskania lokalu w przypadku problemów z najemcą. Obie formy najmu różnią się zatem celami, wymaganiami proceduralnymi oraz grupą docelową, co ma kluczowe znaczenie przy wyborze odpowiedniego modelu wynajmu nieruchomości.

Zobacz również – Podatek od wynajmu mieszkania – Jak rozliczyć się z US ?